Торги по коммерческой недвижимости: технология процесса и его подводные камни :: Статьи :: Справочник, Жилстрой - вся недвижимость Москвы и Подмосковья

Никто не будет отрицать, что без недвижимости нет бизнеса. Какое-то помещение требуется практически любому бизнесу. И даже сторонники новых технологий в организации работы сотрудников, почитающие труд «Нация свободных агентов» не могут работать совсем уж без какого-либо помещения - хотя бы для встреч с клиентами, но офис нужен.

Однако, глядя на ценники за квадратный метр коммерческой недвижимости Москвы, Петербурга и других крупнейших городов России, становится понятно, что простому владельцу малого бизнеса, начинающему предпринимателю стать собственником своих стен практически невозможно. Поэтому практически все представители малого бизнеса устремляют свой взор на помещения, сдаваемые в аренду. Однако, при более детальном рассмотрении предложений аренды молодыми и не очень предпринимателями, открывается такая же печальная картина. На хорошие помещения цены аренды очень «кусаются». Да и хороших помещений в хороших местах на всех просто не хватает. Вот тут на помощь молодому бизнесу приходят городские власти, имеющие в собственности города большое количество самых разных помещений. Городские власти предлагают свои помещения в аренду по ценам, значительно ниже, чем цены от частных собственников. И все бы здесь было хорошо – бери и арендуй. Однако в последние 2-3 года администрации крупных городов взяли курс на активную продажу своих помещений. Продажа помещений производится в соответствии с федеральным законном «О приватизации». Давайте попробуем более детально рассмотреть, как же организован процесс продажи городских помещений, каковы процедуры и порядок покупки таких помещений и каковы особенности и правила игры.

Прежде всего необходимо отметить, что абсолютно все помещения, находящиеся в собственности города, город может передавать в руки частных собственников только путем продажи помещений на торгах. А это означает, что достанется помещение тому, кто предложит за него на торгах наибольшую цену. Организуют торги уполномоченные органы городской администрации. Если взять для примера Москвы и Санкт-Петербург, то в Москве организацией торгов занимается СГУП по продаже имущества города Москвы Департамента имущества г.Москвы а в Петербурге – ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга». Порядок проведения торгов примерно одинаков для обеих городов. По помещениям, по которым принимается решение о их приватизации, городскими властями готовятся необходимые для продажи документы. Перечень таких помещений публикуется в соответствующем уполномоченном издании. В Москве – это «Информационный бюллетень СГУП» в Петербурге –«Вестник Фонда имущества» с указанием даты, времени и места проведения торгов, начальной ценой, размером задатка, перечнем необходимых документов и сроком внесения задатка. Любой желающий может ознакомиться с документами на такие помещения, осмотреть помещение и, приняв решение об участии в торгах, подать заявку вместе с комплектом необходимых документов, заплатить установленный аванс за помещение и явиться на торги в назначенный день и час. После начала торгов все, что остается его участникам – поднимать таблички с номерами и называть цену, выше, чем у предыдущего участника. Побеждает тот, кто назовет в итоге наивысшую цену.

А вот теперь, внимание, опять горькая пилюля! Если Вы арендуете помещение у города уже 10 лет, сделали в нем шикарный ремонт, вложили кучу денег, при этом сдавал вам его город 10 лет назад в ужасном полузатопленном виде, и теперь решили стать собственником этого помещения, то путь у вас один – на торги вместе со всеми остальными претендентами, которые не вложили в ваше помещение не копейки! Такая несправедливая ситуация обусловлена все тем же законом «О приватизации», который определяет только такую форму приватизации государственного имущества. Власти Петербурга уже неоднократно пытались обратиться к депутатам Государственной Думы и чиновникам из Правительства с просьбой внести какие-то послабления и льготы для подобных арендаторов, но пока – воз и ныне там. И очень часто победителем торгов оказывается не тот, кто занимал это помещения последние несколько лет, а тот, кто предложил аукционисту большую сумму. Либо, если бывший арендатор способен бороться с конкурентами до конца и побеждает на торгах, то цена выкупа его помещения получается совсем не дешевая.

Очень часть приходится слышать вопросы относительно того, что, мол «наверняка все можно оформить и в обход торгов», что «торги – это фикция» и т.п. Не беремся ничего утверждать, однако совершенно точно известно, что вокруг торгов такими помещениями уже сложился свой достаточно прибыльный бизнес. Если побывать на нескольких торгах, то часто можно увидеть на них одни и те же лица. Известно несколько схем, с помощью которых можно получить то или иное помещение с большой долей вероятности. Опишем вкратце эти схемы.

Схема первая. На торги подаются заявки от нескольких аффилированных между собой фирм и торги, по-сути, проходят между ними. Это, пожалуй, самая примитивная, а по тому и малоэффективная схема. При данной схеме все равно велика вероятность того, что заявки помимо «своих» фирм подадут и реальные конкуренты и торговаться надо будет с ними. Плюс такой схемы в том, что, во-первых, в ходе торгов на реальных конкурентов оказывает сильное психологическое воздействие большое количество участников торгов. Во-вторых, есть возможность выкупить помещение не по последней, максимально названной ставке, а по ставке предыдущего участника (если и максимальный и предыдущий участники – «свои» фирмы). Для того, чтобы это стало возможным, необходимо, чтобы правила торгов предусматривали продажу помещения второму участнику, если первый (предложивший максимальную ставку) отказался в итоге выкупать помещение.

Схема вторая. Если вам очень нужно это помещение, а Вы не уверены, что сможете победить на торгах, вы можете сделать маневр, который называется у специалистов «загнать цену». Т.е. вы участвуете в торгах и торгуетесь до последнего, называя цену до победного конца, пока конкуренты не отступятся. Став победителем – отказываетесь от выкупа помещения (только предварительно убедитесь, что правила торгов не предусматривают автоматическую передачу помещения в таком случае второму участнику). Плюс такой схемы - вы сохранили помещение, значит, выиграли время, потому что, по правилам, такое помещение через некоторое время опять должно быть выставлено на повторные торги. А что там будет через некоторое время? Минус этой схемы – вы теряете аванс, внесенный перед торгами, так как отказываетесь выкупать помещение.

Схема третья. Используется теми, кто строит на торгах и вокруг них свой маленький бизнес. В этом случае помещение с большой долей вероятности выкупает тот кто на него положил глаз. Для реализации данной схемы используется сговор группы лиц, постоянно участвующих в торгах. Они изначально договариваются между собой, кто из них наиболее заинтересован в покупке того или иного помещения. При этом те их них, кто добровольно отказывается от участия в торгах по этому помещению назначают свою «мзду» за то, что полюбовно дают тебе стать победителем. Далее подаются заявки, вносятся авансы, начинаются торги, в зале знакомые все лица, делаются первые 2-3 шага аукциона и дальше никто не торгуется, кроме «назначенного» победителя. А как же реальные участники торгов, спросите Вы? И будете совершенно правы, потому что полностью исключить их появления на любых торгах, в том числе и таких – невозможно. Поэтому и гарантий «бизнесмены от торгов» на 100% дать не могут. Всегда есть риск того, что на торги придет «упертый» конкурент, не ведающий о каких-то схемах и будет торговаться до победного. Избежать этого невозможно. Однако в силах таких предпринимателей снизить вероятность появления участников торгов не из «своего» круга. Методов для этого предостаточно – от примитивной подмены фотографий продаваемого помещения, когда вместо офиса с шикарным ремонтом в документации торгов будут помещены фотографии затопленного подвала до использования административного ресурса и объявления о завершении приема документов на торги ранее первоначально означенного срока.

Ну а что же делать простым арендаторам, которым помещение нужно как воздух для нормального развития их бизнеса? Мы видим здесь 2 пути. Первый – попытаться договориться с одним из предпринимателей, участвующих в торгах по описанным выше схемам и стать его клиентом (а на этом как раз и строится бизнес таких предпринимателей). Второй – просто участвовать в торгах и биться за помещение до последнего. Однако, даже если Вы не стали победителем торгов, очень часто победитель, зная, что в продаваемом помещении уже сидят арендаторы, покупает его не для себя, а для того, чтобы получать доход от его сдачи в аренду. А вот тут – вам прямая дорога договариваться с новым собственником об условиях дальнейшей аренды помещения.